Merverdiavgift og frivillig registrering ved utleie av fast eiendom
I 2022 tok staten inn inntekter fra merverdiavgift på ca 360 milliarder kroner. Dette gjør merverdiavgiften til den neststørste inntektskilden for AS Norge, etter arbeidsgiveravgift/trygdeavgift.
Merverdiavgift legges på salgssummen ved salg av varer og tjenester. Enkelte varer og tjenester er imidlertid unntatt, som f.eks. helsetjenester og undervisningstjenester. I utgangspunktet plikter man å beregne og oppkreve merverdiavgift, dersom vilkårene for dette er oppfylt. I korthet må man være næringsdrivende, omsetningen må ha oversteget kr 50.000 i løpet av 12 måneder, og varene/tjenestene må ikke være unntatt fra merverdiavgiftsloven.
Systemet med merverdiavgift baserer seg på at tilbydere av varer og tjenester beregner og oppkrever merverdiavgift fra sine kunder, og innbetaler denne til staten. Tilbyderne fungerer således som en form for skatteoppkrever. De avgiftspliktige får på sin side fradrag for all merverdiavgift de har pådratt seg ved kjøp av varer og tjenester til sin avgiftspliktige virksomhet og innbetaler kun netto-beløpet.
Det fremgår av mva-loven § 3-11 at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra loven. Det skal altså som ikke beregnes merverdiavgift på gevinst ved salg av eiendom og heller ikke ved utleie. Ved salg av eiendom er dette unntaket absolutt, men ved utleie av eiendom har man en mulighet for frivillig registrering for lokaler som leies ut til avgiftspliktig virksomhet. Dermed kan utleiere av eiendom velge å registrere seg i merverdiavgiftsregisteret. Utleier må da beregne merverdiavgift på utleien, og får fradrag for merverdiavgift på innkjøpte varer og tjenester til utleievirksomheten.
Årsaken til at vi har denne frivillige registreringsordningen er konkurransehensyn. Utleiere som ikke får fradrag for inngående merverdiavgift, ville selv måtte dekke denne avgiften, noe som ville gjenspeile seg i økte leiepriser. Men når en avgiftspliktig leietager får fradrag for merverdiavgift de pådrar seg på varer og tjenester, ville det være langt gunstigere for disse å bekoste oppføring av et bygg selv og få fullt fradrag for dette, fremfor å leie.
Hvis man er frivillig registrert for utleie av fast eiendom er det helt sentralt å ha god kunnskap om regelverket både internt og hos sine rådgivere. Dersom man f.eks. oppfører bygg for utleie, vil det ligge store anskaffelser med betydelig fradragsført merverdiavgift, som potensielt kan gå tapt. Feil i håndteringen av mva kan koste dyrt, og kan i verste fall medføre tilleggsavgift.
Har du spørsmål om merverdiavgift ved utleie av fast eiendom kan du ta kontakt med en av våre rådgivere:
Anniken Ramse
Johan S. Seland