Rekkefølgekrav og kontantbidrag – hvor langt kan kommunen gå?

Hvor langt kan kommunen gå i å stille rekkefølgekrav og kreve kontantbidrag gjennom utbyggingsavtaler? Saken mellom Fridtjof Eiendom AS og Oslo kommune er ikke bare et oppgjør om millioner, men en rettslig avklaring av vilkårene for utbyggingsprosjekter i Norge.

Oslo tingretts dom av 10. oktober2025 har skapt betydelig oppmerksomhet i eiendomsbransjen, og det med god grunn. Dommen tar opp et tema som mange utbyggere har stilt spørsmål ved i årevis.

Bakgrunnen for saken var at Fridtjof Eiendom AS, som har utviklet eiendom på Majorstua, ble pålagt å betale 19,5 millioner kroner i kontantbidrag til opparbeidelse av ny Majorstua stasjon. Dette kravet var forankret både i reguleringsplanen og i en utbyggingsavtale med kommunen. Selskapet mente at kravet var ulovlig, og at det ikke var tilstrekkelig sammenheng mellom utbyggingen og det omfattende infrastrukturtiltaket kommunen ønsket å finansiere. Oslo tingrett ga Fridtjof Eiendom fullt medhold, og konkluderte med at både rekkefølgekravet og utbyggingsavtalen var ugyldige. Kommunen ble dømt til å tilbakebetale hele kontantbidraget, med renter og sakskostnader.

Dommen bygger på en grundig vurdering av plan- og bygningsloven, særlig § 12-7 nr. 10 og § 17-3 tredje ledd. Retten legger til grunn at kommunen bare kan stille rekkefølgekrav for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. Det må være en relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet, og det er ikke tilstrekkelig at tiltaket er formålstjenlig eller ønskelig hvis det ikke har en slik sammenheng. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10. Dette er i tråd med Høyesteretts praksis, blant annet Mortensrud-dommen, som har slått fast at det må foretas en konkret vurdering av hvordan utbyggingen faktisk belaster infrastrukturen.

I denne saken var det nettopp denne konkrete sammenhengen som manglet. Retten påpekte at utbyggingen på Majorstua ville gi omkring 300 nye kontorplasser, men at dette var en marginal påvirkning sammenlignet med den kapasitetsøkningen ny Majorstua stasjon skulle håndtere. Kommunen hadde ikke gjort konkrete beregninger av belastningen, men basert kontantbidraget på generelle satser fra andre prosjekter. Retten mente dette var en skjult form for beskatning, og at kommunen ikke står fritt til å omdisponere midler til andre tiltak enn det partene var enige om. Saken har klare likhetstrekk med Førde-dommen, der Høyesterett også har vært tydelig på at utbyggingsavtaler må være knyttet til konkrete tiltak og ikke kan brukes som et generelt finansieringsverktøy.

Dommen har stor betydning for bransjen. Den setter klare grenser for kommunenes adgang til å pålegge utbyggere kontantbidrag og rekkefølgekrav. Kommunene må nå dokumentere at det faktisk er en relevant og nær sammenheng mellom utbyggingen og det tiltaket de ønsker å finansiere. Det holder ikke lenger å vise til generelle behov eller overordnede målsettinger. For utbyggere betyr dette at man kan stille strengere krav til kommunens begrunnelse og beregninger, og at man har et rettslig vern mot vilkårlige og uforholdsmessige krav.

Saken har også vist at det er viktig å ta forbehold og dokumentere uenighet underveis i prosessen. Fridtjof Eiendom var tydelige på at de var uenige i rekkefølgekravet og kontantbidraget, og dette ble avgjørende for at de fikk medhold i retten. For utbyggere er det derfor viktig å være aktive og tydelige i dialogen med kommunen, og å sikre at innsigelser og forbehold blir dokumentert.

Oslo tingretts dom er en viktig seier for eiendomsutviklere og bransjen som helhet. Den gir klarhet i rettstilstanden og styrker utbyggernes posisjon i møte med kommunale krav. Kommunene må nå forholde seg til strengere krav til begrunnelse og forholdsmessighet, og utbyggere har fått et tydelig rettsvern mot vilkårlige og fiskalt motiverte krav. Dette vil bidra til mer forutsigbare og rettferdige rammevilkår for eiendomsutvikling i Norge.